Le marché de Biarritz en 2024
Le haut de gamme représente 43 % des ventes de maison à Biarritz : 53 transactions au-dessus du million en 2024, sur 122 au total. Un segment minoritaire mais installé, avec ses acheteurs et ses exigences propres.
Le prix médian d'une maison s'y établit à 897 k€, soit 8 381 € le mètre carré. La transaction la plus élevée de l'année a atteint 6,4 M€.
Le parc bâti, et ce qu'il impose
36 % du parc de Biarritz est antérieur à 1949, seuil légal du constat plomb. La période la plus représentée reste « avant 1948 », déjà concernée par le repérage amiante puisque le permis est antérieur à juillet 1997.
Côté performance, 28 % des logements sont classés E, F ou G — la classe la plus représentée est D. C'est un point décisif ici : l'audit énergétique est obligatoire à la vente d'une maison classée E, F ou G, et il pèse lourd sur une grande surface.
Les maisons représentent 13 % des 10 508 logements diagnostiqués à Biarritz dans la base de l'ADEME.
Le bâti haut de gamme de Biarritz relève principalement de la chalet d'altitude et propriété de caractère. Les obligations y sont celles du droit commun ; ce qui change est le périmètre à relever — 13 % du parc local est constitué de maisons, donc de biens à dépendances.
Combien de logements sortent du marché locatif ici
Sur les 10 508 logements recensés à Biarritz par la base DPE de l'ADEME, 2 986 sont concernés par le calendrier d'interdiction de louer. Il ne se lit pas en pourcentages mais en logements, et en dates :
- 288 classés G — interdits à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025
- 746 classés F — interdits à compter du 1ᵉʳ janvier 2028
- 1 952 classés E — interdits à compter du 1ᵉʳ janvier 2034
La copropriété domine le parc de Biarritz — 8 730 appartements pour 1 333 maisons. Le mesurage loi Carrez est donc exigé à la vente d'un lot, et la surface habitable loi Boutin au bail de location nue : les deux ne se calculent pas de la même façon et ne donnent pas le même chiffre.
Le parc de Biarritz, classe par classe
La base DPE de l'ADEME recense 10 508 logements à Biarritz. La classe la plus représentée y est la classe D ; c'est à ce niveau que se situe le dossier auquel s'attend un acquéreur local.
- Classe A
- 76 logements — 1 %
- Classe B
- 251 logements — 2 %
- Classe C
- 3 404 logements — 32 %
- Classe D
- 3 791 logements — 36 %
- Classe E
- 1 952 logements — 19 %
- Classe F
- 746 logements — 7 %
- Classe G
- 288 logements — 3 %
2986 d'entre eux relèveraient de l'audit énergétique s'ils étaient mis en vente aujourd'hui, dont 288 en classe G — celle qui, depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, ne peut plus être mise en location.
Vos obligations à Biarritz
De Pyrénées-Atlantiques fait l'objet d'un arrêté préfectoral de délimitation des zones à termites : l'état relatif à la présence de termites est obligatoire à la vente à Biarritz. Sa validité est de six mois, la plus courte de tout le dossier — sur une transaction longue, il doit souvent être refait.
L'état des risques et pollutions est généré à l'adresse exacte, jamais à la commune. À Biarritz, les données officielles relèvent un potentiel radon faible à moyen et une sismicité modérée, ainsi que 4 aléas recensés au titre des plans de prévention. Ce document est valable six mois.
Le chauffage dominant de Biarritz est le gaz naturel : l'état de l'installation intérieure de gaz est dû dès que celle-ci a plus de quinze ans, à la vente comme en location.